Tips & Tricks Landlord
Huurbescherming
In Nederland is de bescherming omtrent huurders goed geregeld. Zo goed dat bij vele verhuurders de vrees is ontstaan dat je de huurder er niet meer uit krijgt. Als jij daar ook bang voor bent is het goed om het volgende te weten.
De huurder ontleent zijn rechten aan het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Gesteld kan worden dat het BW de huurder een uitgebreide bescherming biedt. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De wet biedt daartoe slechts in een beperkt aantal gevallen de mogelijkheid. Dan moet al gauw worden gedacht aan wanbetaling, overlast en dergelijke. Voorts is onder bepaalde voorwaarden eenzijdige opzegging mogelijk in die gevallen waarin een huurcontract voor bepaalde tijd is aangegaan.
Verhuur voor bepaalde tijd
Op het moment is het nog niet duidelijk wat, hoe en wanneer de Nederlandse regering gaat beslissen over de nieuwe wetsvoorstel. Zodra dit duidelijk zullen wij dit hier publiceren.
Het huurrecht voorziet in de mogelijkheid van een huurcontract voor bepaalde tijd. Het contract moet in dat geval een beding bevatten waarin is geregeld dat de eigenaar (of bewoner) de verhuurde woonruimte na afloop van de huurtermijn weer zelf wil gaan bewonen. Onder verwijzing naar deze opzeggingsgrond kan de verhuurder de huurovereenkomst te zijner tijd eenzijdig opzeggen. Altijd dient er een opzegtermijn in acht te worden genomen. Deze termijn beloopt minimaal drie maanden.
Het is duidelijk dat bij expats, maar ook in andere gevallen waarbij je oogt op tijdelijke verhuur, veelal sprake is van een situatie waarin het voor de hand ligt om de zaken op de hierboven aangegeven wijze vast te leggen. Ook dan blijft het uiteraard belangrijk om bij de keuze van de huurder zorgvuldig te werk te gaan. Dat geeft de beste garantie dat de huurder zich aan de afspraken houdt en dat je, als verhuurder, aan het verhuren van je woning maximaal plezier beleeft.
Let op: bedoeld beding is niet van toepassing in de situatie waar de woning ook te koop staat. Wordt de ‘in de verkoop staande’ woning verhuurd dan kan opzegging in beginsel alleen plaatsvinden met wederzijds goedvinden. Anders is dit wanneer u tijdelijk verhuurt op basis de Leegstandwet.
1. Ga niet overhaast te werk
Je wil graag weten of je toekomstige huurder genoeg verdient om de huur te betalen. Maar de kandidaat-huurder heeft het recht om die vraag niet te beantwoorden. Je kunt ook geen kopie eisen van de loonfiche. Een relatie tussen eigenaar en huurder berust dus op wederzijds vertrouwen. Maar als de kandidaat-huurder je die informatie niet wil geven, is dat misschien een reden om argwaan te koesteren en opzoek te gaan naar een andere huurder.
2. Begin met een contract van korte duur
De huurovereenkomst moet schriftelijk en zo nauwkeurig mogelijk worden opgesteld. Zo vermijdt je misverstanden. Een nieuwe huurovereenkomst wordt normaal afgesloten voor 9 jaar. Dat kan ook voor een kortere duurtijd van 3 jaar of minder. Sommige verhuurders sluiten dus een overeenkomst van 1 jaar af om hun nieuwe huurder eerst te leren kennen. Echter, als na 3 jaar niemand de overeenkomst heeft stopgezet, wordt die automatisch omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar. Let hier dus op.
3. Weiger elke beroepsactiviteit
Sommige huurders trekken een deel van de huurprijs af als beroepskosten. De fiscus zal u dan zwaarder belasten. Vermeld duidelijk in het contract dat elk ge-bruik voor beroepsdoeleinden verboden is en dat de huurder zelf de fiscale ge-volgen moet dragen als hij dat verbod naast zich neerlegt.
4. Eis een huur waarborg
Je bent niet verplicht om een huur waarborg te vragen. Toch heb je daar belang bij. Let er wel op dat je dit vermeld hebt in de huurovereenkomst. De wet voor-ziet in twee mogelijkheden: ofwel een waarborg van maximaal 2 maanden huur die op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt geplaatst, ofwel een bank waarborg van 3 maanden. Dit laatste is voor huurders die het bedrag niet kunnen vrijmaken bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Aarzel niet om 2 maanden waarborg te vragen. De ideale formule, de geblok-keerde rekening op naam van de huurder, brengt in elk geval intresten op.
5. Stel vooraf een plaatsbeschrijving op
Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving (opgesteld bij gemeenschappelijk akkoord of door een expert) zal het moeilijk zijn om bij het einde van de huurovereenkomst te bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is voor eventuele schade. Hij wordt immers verondersteld het goed te hebben ontvan-gen in de staat waarin hij het terugbezorgt.
6. Eis een brandverzekering
Vermeld in de huurovereenkomst dat de huurder een brandverzekering voor zijn huurderaansprakelijkheid moet afsluiten. Die verzekering zal tussenkomen wanneer de huurder schade aan derden berokkent. Dat kan bijvoorbeeld wan-neer hij een brand veroorzaakt en daardoor het aangrenzende appartement beschadigt.
7. Registreer de huurovereenkomst
Hoewel het verplicht is, laten heel wat eigenaars hun huurovereenkomst niet registreren. De registratie is nochtans volledig gratis als je ze binnen de twee maanden aanvraagt. Let op: bij een niet-geregistreerde huurovereenkomst kan de huurder het contract zonder opzegtermijn en zonder enige vergoeding beëindigen. Vergeet ook niet de plaatsbeschrijving toe te voegen aan de huurovereenkomst die je laat registreren.
8. Volg je betalingen op
Controleer of de huur tijdig wordt betaald. Is er een huurachterstand van 14 dagen, reageer dan meteen per brief. Blijft die brief zonder gevolg, stuur dan een aangetekend schrijven. De ervaring leert dat huurachterstand vaak slechts een tijdelijk probleem is. Snel reageren is de boodschap. Zo vermijdt je dat de huurder in een schuldspiraal verzeild raakt. Spreek een haalbaar afbetalings-plan af met de huurder voor de schuld te groot wordt.
9. Indexeer de huur
Wil je de huur kunnen aanpassen aan de levensduurte? Dan moet je in de overeenkomst bepalen dat de huur geïndexeerd wordt. Indexering kan maxi-maal één keer per jaar en nooit voor de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst en gebeurt met de wettelijke formule. Je bent niet verplicht om de indexering toe te passen. Let wel, maak dan aan de huurder duidelijk dat je hem een gunst verleent. Vooral als je het jaar daarop de volledi-ge indexregeling wel plant toe te passen.
